“Асоціація ОСББ створена не лише для адміністрування, а й юридичного захисту співвласників та ОСББ”, – Ельвіра Мрясова

Пропонуємо вашій увазі першу частину інтерв’ю Управбуд (професійне управління будинком) з Ельвірою Мрясовою, головою правління Асоціації ОСББ Вінничини. 

Дізнавайтесь тут про новобудови та проблеми, що можуть їх стосуватись, а також про те, як правильно й безпечно інвестувати кошти, не хвилюючись, що забудовник зникне. Також Ельвіра Мрясова розповіла, чим саме Асоціація ОСББ допомагає об’єднанням співвласників та що може послужити причиною її створення. 

Управбуд: Розкажіть про вашу Асоціацію, у межах її діяльності ви надаєте підтримку щодо проблемних ситуацій у новобудовах?

Так, Асоціація надає таку підтримку. Ми взагалі ведемо не тільки бухгалтерський супровід, а справжній юридичний супровід, тобто сюди входить і представлення інтересів будинку в органах місцевого самоврядування, переговор, у тому числі і  із забудовниками,  здача мереж, комунікацій, лобіювання інтересів того чи іншого ОСББ, будинку співвласників, тощо. Цього року ми також розширюємо професійне управління, оскільки є запити від співвласників. Це вже буде додаткова гілка. А сама Асоціація взагалі створена  для захисту співвласників, на захист ОСББ у відносинах з третіми особами.

УправбудНаскільки зараз поширені ситуації, коли звертаються мешканці саме новобудов?

Дуже часто звертаються. Але я так бачу, що це відбуваються в тих містах, де справді є новобудови. Тому що коли ми беремо ті міста, де не так розвинуто будівництво нових будинків, тоді не виникають такі питання, а виникають більше питання по сфері ЖКГ, комунікацій, їх заміни, ремонтів, стосунках із ЖЕКом. А в тих містах, які дуже активно розбудовуються, на жаль, виникають такі ситуації. Я, наприклад, не бачила жодної новобудови, де було би все дороблено, і не було би жодних проблем. Тому справді питань безліч. 

Управбуд: А які питання найпоширеніші? Із чим найчастіше за все звертаються?

Звертаються в першу чергу через проблеми з благоустроєм. Є також проблеми із здачею зовнішніх мереж. Як це впливає на самих мешканців? 

Благоустрій – це зрозуміло. Це ми маємо або болото, або необлаштований двір,  відсутність лавочок, дитячого майданчика, зони відпочинку чи зелених насаджень. 

Якщо ж ми говоримо про зовнішні мережі, то це дуже сильно впливає на договірні відносини між споживачами, тобто між кожним співвласником, між кожною квартирою та монополістами, тобто надавачами послуг. Якщо не здані зовнішні мережі, наприклад, по водоканалу, то відповідно ми розуміємо, що тоді будинок буде на колективному договорі, навіть якщо співвласники хочуть заключити індивідуальні . Доведеться платити з загального рахунку  і за того, хто платить, і за того, хто не платить. 

УправбудЯкщо людина купує квартиру в новобудові, на що їй дивитися, щоб захиститися від цих можливих проблемних наслідків? 

На жаль, я навіть не знаю, як відповісти на це запитання, тому що навіть якщо і договір є, і забудова здійснюється не через ЖБК (власники-замовники будівницвта), а через юридичну особу, усе одно можемо мати якісь проблеми. Чи в забудовника закінчуються гроші, і він в бігах, відкриваються кримінальні справи; чи забудовник не хоче виконувати свої зобов’язання,тощо

Якщо ми говоримо про ЖБК, то забудовник – це самі люди де-юре, тому ми говоримо про забудовника в лапках і підрядників. Вони можуть казати, що будинок здано, ОСББ створено, ЖБК до цього не має відношення, це ваші проблеми. По попередньому договору, на мою думку, захиститись вкрай важко на сьогоднішній день. Треба дивитись по місцю, по етапах будівництва, по етапах здачі будинку, на якій стадії є те чи інше питання, та чи інша проблема. Звісно основне – не сидіти, склавши руки, і чекати, коли хтось щось зробить. Треба почати хоча б із офіційних запитів: чому так довго, що не передано, що не дороблено.

УправбудЧи був у вас досвід організації співвласників як споживачів через громадську організацію з метою контролю якості роботи?

У мене такого досвіду немає. Якщо забудовник – юридична особа, то як громадська організація може впливати на будівництво чи фінансовий стан юридичної особи, або ж навіть витребовувати документи по фінансовому стану юридичної особи? Я не впевнена, що громадська організація може добре від самого початку все контролювати і якось впливати на стадії будівництва. 

Управбуд: Чи є на етапі будівництва якісь важелі впливу у місцевої адміністрації?

Органи місцевого самоврядування якраз і виділяють землю під будівництво. З ними укладають інвестиційні угоди, видаються містобудівні умови для забудовника. Я не впевнена, що вони несуть відповідальність по етапах будівництва. Тобто є угода, яку забудовник повинен виконати, наприклад, у 2022 році. Треба витребовувати містобудівні умови і дивитись, як воно має бути здано, що має виконатись. Це не важко. Я розумію, що можливо органи місцевого самоврядування не дуже хочуть надавати такі документи. Але якщо ми говоримо про той же адвокатський запит, то  в цій інформації немає нічого дивного чи секретного, щоб не відповісти на витребування цих документів.

У нас був приклад, коли будівництво одного будинку зупинилось на третьому поверсі. Люди дружно між собою комунікували, організовувались, звернулись до нас, і ми після тривалого і важкого діалогу з забудовником домовились, аби він нам показував по етапах, куди та на що йдуть кошти. Ми навіть домовлялись, що якщо хтось із наших власників продасть квартиру в інших його об’єктах, то ці кошти підуть на добудову будинку. Нам таким чином вдалось добудувати дві секції будинку та здати їх в експлуатацію. Тобто обов‘язково комунікувати, обов‘язково не чекати.

Управбуд: Як бути з проблемою, коли мешканці новобудов платять за колективним договором, бо водоканали відмовляються від укладання індивідуальних?

Це стосується не тільки води. Ми зіштовхнулись з тим, що це стосується навіть газу, та  електрики. 

По газу трішки важко, тому що це все ж таки підвищена небезпека. Але, як правило, саме по газопостачанню найкращий і найбільший перелік документів. У цій сфері працівники операторів більш відповідально до цього ставляться. Єдине, що може бути, це неправильно перевірені вентиляційні канали або забудовник не виконав якісь свої фінансові зобов‘язання, через які не запускається  газопостачання будинку. Газ по колективному договору в жодному разі не пройде – лише по індивідуальному. 

Якщо ми говоримо про водопостачання, стоки та навіть, на жаль, електрику, то можна зробити запит до органу місцевого самоврядування, якщо ви бачите, що забудовник продовжує щось будувати, а частину здав в експлуатацію, і не зрозуміло, чому не здаються мережі. Зовнішні мережі забудовник буде здавати тоді, коли завершить усе будівництво. По електриці десь така ж ситуація. Що робити? На жаль, домовлятись, бо якщо по електриці можливо укласти індивідуальні договори, то по водопостачанню – ніяк. По водопостачанню виключно по колективному до моменту здачі усього об’єкту.

Водоканали йдуть не на комерційну ціну, а на ціну для побутових споживачів, що дуже добре. Укладається колективний договір і, якщо ми беремо ОСББ, воно сплачує по загальнобудинковому лічильнику. Тут вкрай важливо, чи це електрика чи водопостачання. На загальних зборах співвласників потрібно визначити порядок сплати коштів за споживання. Потрібно усім  розуміти, що ОСББ буде платити за всіх: і тих, хто платить, і тих, хто не платить. Вкрай важливо контролювати та вчасно знімати показники лічильників співвласників. Загальними зборами ми встановлюємо порядок оплат, порядок розрахунків, обираємо уповноважену особу, яка має укладати колективний договір, надаємо їй дозвіл і таким чином тимчасово виходимо зі ситуації.

Управбуд: У цьому контексті, якщо ми все споживаємо за таким колективним договором,  то чи може ОСББ встановлювати штрафні санкції співвласникам, які порушують правила оплати комунальної послуги?

Скажімо так, це тимчасовий договір на момент будівництва, а не договір ОСББ на водопостачання-споживання. Тому я не зовсім розумію, які штрафні санкції можна застосувати. Якщо брати де-юре, то цей договір є напівофіційним. ОСББ не має права на постачання питної води. Це як тимчасовий вихід із ситуації. Щоб застосувати якісь санкції, потрібно знати , яка буде аргументрація, якщо раптом власник буде оскаржувати такі санкції. 

Управбуд: Тобто фактично якогось захисту немає?

Так, тому я б все ж таки регулювала подібні питання виключно загальними зборами і не застосовувала штрафні санкції. І коли співвласник не буде оплачувати, можна подавати до суду про стягнення, додавати інфляційні витрати та 3% річних за несвоєчасне здійснення платежів. 

Управбуд: А якщо забудовник зник і не здав зовнішні мережі, ми тут щось ще можемо зробити чи це  вже дуже складна ситуація?

Звісно можемо. Це питання коштів, об‘єднаності співвласників і співпраці з органом місцевого самоврядування. Якщо є якась документація на внутрішньобудинкові мережі, тоді власники можуть домовитись з міською радою на якесь співфінансування, заплатити кошти, виготовити необхідну документацію і дійти до здачі зовнішніх мереж. Здача зовнішніх мереж має ще пройти сесію міської ради.

На нашому рахунку самостійний запуск газопостачання в будинок, підключення електрики і запуск води. Але і здачу зовнішніх мереж водопостачання та стоків  без забудовника ми ще будемо проходити. Наразі ми вже маємо досвід повністю підключення будинку до електропостачання . Це справді неймовірно важко, і це не один рік. Руки опускати в жодному разі не потрібно, тому що ми всі розуміємо: якщо будинок буде повністю функціонувати, то і вартість житла буде значно більшою. 

УправбудЯкщо забудовник ще не банкрут, чи є можливість його притягнути до відповідальності за те, що він щось не доробив в будинку?

Звичайно є, але виключно в судовому порядку. Якщо забудовник хоче, він і так доробить. Якщо не хоче, і він будує інші об‘єкти, тоді виключно в судовому порядку. І тут я раджу не мати тих адвокатів, які не розуміються в ЖКГ, в будинках чи ОСББ. Тому що дуже прикро, коли програються суди на елементарних помилках. 

Те ж стосується технічної документації. Якщо забудовник її не передає, ви бачите, що на словах не виходить – переходьте в офіційне русло. Повинні бути запити, витребування документів, умови, гарантійні листи. Працюйте з тими адвокатами, які мають в таких справах досвід. Ми проходили не один суд із забудовником і через судових виконавців рішення довго виконувались. Виграти суд в нашій країні це іще не значить перемогти.. Потрібно змусити відповідача (забудовника) виконати рішення суду. 

За матеріалами “Управбуд” (професійне управління будинком)

Авторизація
*
*